Acheter au Luxembourg en 2027 : les 7 changements à connaître avant de signer

Après deux années de correction, le marché immobilier luxembourgeois se normalise et l'État a ajouté de nouveaux coups de pouce. Pour un acheteur, la facture n'est plus la même qu'il y a six mois. Voici ce qui a changé, ce qui arrive au 1er janvier 2027, et ce qu'il faut régler avant la fin de l'année.

1. Bëllegen Akt : 45 000 € par personne

Depuis le 16 juillet 2026, le crédit d'impôt « Bëllegen Akt » sur les droits d'enregistrement et de transcription passe de 40 000 € à 45 000 € par personne, pour l'achat de votre résidence principale.

Concrètement, avec des droits de 7 %, une personne seule peut acheter un bien d'environ 640 000 € sans payer de droits d'enregistrement. Un couple dispose de 90 000 €, de quoi couvrir les droits jusqu'à environ 1,28 million €.

Exemple : une maison à 640 000 € → 44 800 € de droits → 0 € à payer grâce au Bëllegen Akt.

À noter : le crédit d'impôt n'est utilisable qu'une seule fois au total ; si vous en avez déjà consommé une partie, seul le solde reste disponible.

2. Achat sur plan (VEFA) : droits uniquement sur le terrain

Pour une résidence principale achetée en VEFA, les droits d'enregistrement ne sont dus que sur la valeur du terrain, à condition que la construction soit réalisée à 80 % maximum au moment de l'achat. La mesure vaut pour les contrats signés à partir du 16 juillet 2026, pendant trois ans.

Combinée au Bëllegen Akt, elle rend les droits quasiment nuls sur la plupart des appartements neufs.

3. Subvention d'intérêt : des plafonds relevés

• Régime général : prêt pris en compte jusqu'à 250 000 € (au lieu de 200 000 €).
• Jeunes primo-acquéreurs : jusqu'à 300 000 € si au moins un emprunteur a 35 ans ou moins.
• Par enfant : 30 000 € de plus (au lieu de 20 000 €), jusqu'à un maximum de 370 000 €.

La hausse s'applique aussi aux dossiers déjà en cours de paiement.

4. Prime d'accession et prime d'épargne élargies

Ces primes sont désormais accessibles aussi pour un logement abordable ou à coût modéré, si au moins un futur propriétaire a 35 ans ou moins à la date de l'acte. Elles étaient jusqu'ici réservées aux logements au prix du marché.

5. Investisseurs : décidez avant le 31 décembre 2026

Un nouvel amortissement accéléré entre en vigueur : 6 % par an pendant 6 ans si la base amortissable ne dépasse pas 600 000 € par immeuble. Au-delà, l'amortissement est de 2 % sur l'ensemble, sans limite de durée.

Le point important est le calendrier : pour une acquisition en 2026, vous pouvez encore choisir entre l'ancien et le nouveau régime. À partir du 1er janvier 2027, seul le nouveau régime s'applique aux nouvelles acquisitions. Si vous hésitez sur un bien locatif, faites calculer les deux scénarios avant la fin de l'année.

Nouveau aussi : une TVA de 8 % pour le logement locatif à vocation sociale (120 m² maximum, prix au m² sous la médiane de l'Observatoire de l'habitat, rendement limité à 4 %, location d'au moins 10 ans à un locataire éligible).

6. Housing Bond : début 2027

L'État prévoit d'émettre début 2027 une obligation citoyenne de 250 millions €. Les intérêts seront exonérés de la retenue libératoire de 20 %. C'est une façon d'investir dans le logement sans acheter un bien.

7. Réforme fiscale : la classe d'impôt unique arrive

Le 28 octobre 2026, la Chambre a voté la réforme fiscale qui introduit la classe d'impôt unique « U » à partir du 1er janvier 2028. Pour les propriétaires, plusieurs plafonds de déduction augmentent : de 672 € à 900 € pour les intérêts débiteurs et primes d'assurance concernés, et jusqu'à 1 500 € pour l'épargne-logement des 18-40 ans.

Et les prix ?

Selon l'Observatoire de l'habitat et le Statec, le marché poursuit sa normalisation au 2e trimestre 2026. Les prix ne baissent plus fortement, mais ils restent élevés : l'indice national a progressé de 73,5 % entre début 2015 et mi-2026.

Pour un acheteur, cela veut dire moins de surenchère et plus de marge pour négocier. Pour un vendeur, le bon prix de départ est plus important que jamais : un bien correctement estimé se vend, un bien surestimé reste en vitrine.

Ce que nous vous conseillons

• Vous achetez votre résidence principale : calculez vos frais réels avec le Bëllegen Akt à 45 000 € sur fraisdenotaire.lu.
• Vous investissez : si vous visez un achat locatif, comparez les deux régimes d'amortissement avant le 31 décembre.
• Vous vendez : les nouvelles aides augmentent le budget de nombreux acheteurs, surtout les moins de 35 ans. Demandez-nous une estimation gratuite pour fixer le bon prix.

Cet article donne une information générale et ne remplace pas un conseil fiscal ou notarial. Les montants indiqués correspondent aux mesures annoncées et votées à la date de publication.

Sources : Gouvernement.lu – Booster fir de Wunnengsbau · Logement en chiffres n°20 · Paperjam