Immobilienkauf in Luxemburg 2027: Die 7 Neuerungen, die Sie vor der Unterzeichnung kennen sollten

Nach zwei Jahren der Korrektur normalisiert sich der luxemburgische Immobilienmarkt, und der Staat hat neue Anreize geschaffen. Für Käufer sieht die Rechnung heute anders aus als vor sechs Monaten. Hier ist, was sich geändert hat, was ab dem 1. Januar 2027 kommt und was Sie vor Jahresende erledigen sollten.

1. Bëllegen Akt: 45 000 € pro Person

Seit dem 16. Juli 2026 steigt der Steuerkredit „Bëllegen Akt“ auf Eintragungs- und Transkriptionsgebühren von 40 000 € auf 45 000 € pro Person, und zwar für den Kauf Ihres Hauptwohnsitzes.

Konkret kann eine alleinstehende Person bei Gebühren von 7 % ein Objekt von etwa 640 000 € kaufen, ohne Eintragungsgebühren zu zahlen. Ein Paar verfügt über 90 000 €, womit die Gebühren bis etwa 1,28 Millionen € abgedeckt sind.

Beispiel: ein Haus für 640 000 € → 44 800 € Gebühren → 0 € zu zahlen dank des Bëllegen Akt.

Zu beachten: Der Steuerkredit kann insgesamt nur einmal genutzt werden. Wurde bereits ein Teil davon verbraucht, steht nur noch der Restbetrag zur Verfügung.

2. Kauf auf Plan (VEFA): Gebühren nur auf das Grundstück

Bei einem Hauptwohnsitz, der im Rahmen von VEFA auf Plan gekauft wird, fallen Eintragungsgebühren nur auf den Wert des Grundstücks an, vorausgesetzt, die Bauarbeiten sind zum Zeitpunkt des Kaufs höchstens zu 80 % abgeschlossen. Die Maßnahme gilt für Verträge, die ab dem 16. Juli 2026 unterzeichnet werden, und zwar für drei Jahre.

In Kombination mit dem Bëllegen Akt fallen die Gebühren bei den meisten Neubauwohnungen praktisch auf null.

3. Zinszuschuss: erhöhte Obergrenzen

• Allgemeine Regelung: Berücksichtigt wird ein Darlehen bis 250 000 € (statt 200 000 €).
• Junge Erstkäufer: bis 300 000 €, wenn mindestens ein Kreditnehmer 35 Jahre oder jünger ist.
• Pro Kind: 30 000 € mehr (statt 20 000 €), bis zu einem Höchstbetrag von 370 000 €.

Die Erhöhung gilt auch für Akten, die bereits in der Rückzahlung sind.

4. Eigentums- und Sparprämie erweitert

Diese Prämien sind nun auch für erschwinglichen oder kostengünstigen Wohnraum zugänglich, sofern mindestens ein künftiger Eigentümer zum Datum der Urkunde 35 Jahre oder jünger ist. Bisher waren sie ausschließlich Wohnungen zum Marktpreis vorbehalten.

5. Investoren: Entscheidung bis zum 31. Dezember 2026

Eine neue beschleunigte Abschreibung tritt in Kraft: 6 % pro Jahr über 6 Jahre, sofern die abschreibbare Bemessungsgrundlage 600.000 € pro Immobilie nicht übersteigt. Darüber hinaus beträgt die Abschreibung 2 % auf den Gesamtbetrag, ohne zeitliche Begrenzung.

Entscheidend ist der Zeitplan: Bei einem Erwerb im Jahr 2026 können Sie noch zwischen der alten und der neuen Regelung wählen. Ab dem 1. Januar 2027 gilt für neue Erwerbe ausschließlich die neue Regelung. Wenn Sie bei einer Mietimmobilie unentschlossen sind, lassen Sie beide Szenarien vor Jahresende berechnen.

Neu ist außerdem eine MwSt. von 8 % für sozial ausgerichteten Mietwohnraum (maximal 120 m², Quadratmeterpreis unter dem Median des Observatoire de l'habitat, Rendite auf 4 % begrenzt, Vermietung für mindestens 10 Jahre an einen berechtigten Mieter).

6. Housing Bond: Anfang 2027

Der Staat plant, Anfang 2027 eine Bürgeranleihe in Höhe von 250 Millionen € auszugeben. Die Zinsen werden von der abgeltenden Quellensteuer von 20 % befreit. Dies ist eine Möglichkeit, in Wohnraum zu investieren, ohne eine Immobilie zu kaufen.

7. Steuerreform: Die Einheitssteuerklasse kommt

Am 28. Oktober 2026 hat die Abgeordnetenkammer die Steuerreform verabschiedet, die ab dem 1. Januar 2028 die Einheitssteuerklasse „U“ einführt. Für Eigentümer steigen mehrere Abzugsobergrenzen: von 672 € auf 900 € für die betroffenen Schuldzinsen und Versicherungsprämien sowie auf bis zu 1.500 € für das Bausparen der 18- bis 40-Jährigen.

Und die Preise?

Laut dem Observatoire de l'habitat und dem Statec setzt der Markt im zweiten Quartal 2026 seine Normalisierung fort. Die Preise sinken nicht mehr stark, bleiben jedoch hoch: Der nationale Index ist zwischen Anfang 2015 und Mitte 2026 um 73,5 % gestiegen.

Für Käufer bedeutet das weniger Überbietung und mehr Verhandlungsspielraum. Für Verkäufer ist der richtige Ausgangspreis wichtiger denn je: Eine korrekt bewertete Immobilie verkauft sich, eine überbewertete bleibt im Schaufenster.

Unsere Empfehlungen

• Sie kaufen Ihren Hauptwohnsitz: Berechnen Sie Ihre tatsächlichen Kosten mit dem Bëllegen Akt bei 45 000 € auf fraisdenotaire.lu.
• Sie investieren: Wenn Sie eine Mietimmobilie anschaffen möchten, vergleichen Sie die beiden Abschreibungsregelungen vor dem 31. Dezember.
• Sie verkaufen: Die neuen Hilfen erhöhen das Budget vieler Käufer, vor allem der unter 35-Jährigen. Fordern Sie bei uns eine kostenlose Schätzung an, um den richtigen Preis festzulegen.

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine steuerliche oder notarielle Beratung. Die angegebenen Beträge entsprechen den zum Veröffentlichungsdatum angekündigten und beschlossenen Maßnahmen.

Quellen: Gouvernement.lu – Booster fir de Wunnengsbau · Logement en chiffres Nr. 20 · Paperjam