Définition

Un bénéfice de spéculation est une plus-value immobilière réalisée lorsque la vente ou l’échange d’un immeuble intervient dans les 5 ans suivant son acquisition.

Si le délai de 5 ans n’est pas dépassé → la plus-value est imposable.
Si le délai de 5 ans est dépassé → la plus-value est imposée comme revenu extraordinaire (taxation plus favorable).

Délai de 5 ans : comment le calculer ?

• Le délai commence le jour de l’acquisition (acte notarié).

• Le délai se termine le jour de la signature de l’acte de vente.

• Les compromis ne comptent pas : seul l’acte authentique fait foi.

Exceptions (non imposable même si moins de 5 ans)

1. Résidence principale

Pas de taxation si le bien vendu est :

• votre habitation propre,

• occupée de manière continue jusqu’à la vente
  ou

• occupée avant la vente pendant au moins 2 ans dans les 5 dernières années.

2. Biens reçus par succession

Le délai de 5 ans ne s’applique pas pour les héritiers :

• La valeur de départ est la valeur au jour du décès.

• La revente même rapide n’est pas considérée comme spéculation.

3. Biens donnés en donation

Le délai de 5 ans peut être repris de l’ancien propriétaire si on prouve la continuité.

Calcul de la plus-value (simplifié)

Plus-value = Prix de vente – Prix d’acquisition – Dépenses déductibles

Dépenses déductibles :

• frais de notaire et d’enregistrement lors de l’achat,

• frais d’agence lors de la vente,

• travaux prouvés par facture (amélioration, pas entretien),

• indexation du prix de base (si applicable).

Taux d’imposition

Si moins de 5 ans → bénéfice de spéculation :
✔ Taxé comme revenu ordinaire
✔ Taux progressif pouvant atteindre ~45 % selon votre situation.

Si plus de 5 ans → revenu extraordinaire :
✔ Imposition au ¼ du taux global (très avantageux)
✔ Beaucoup moins élevé que la taxation de spéculation.

Exemple concret

Vous achetez un appartement en 2021 pour 700.000 €
Vous le vendez en 2024 pour 850.000 €

Délai = 3 ans → taxation de spéculation
Plus-value brute : 150.000 €
Supposons 20.000 € de travaux prouvés → plus-value imposable 130.000 €
Taxée au taux marginal du contribuable.

Si vous le vendez en 2027 (plus de 5 ans) :
Plus-value imposée comme revenu extraordinaire → taxation beaucoup plus faible.